為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)管理水平，依照《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，現(xiàn)就《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》公開(kāi)征求社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議。

此次公開(kāi)征求意見(jiàn)截止日期為2023年12月10日，歡迎社會(huì)各界人士通過(guò)信函、電子郵件、電話等方式提出意見(jiàn)。

郵寄地址：如皋市解放路199號(hào)如皋市城市管理局物管科；聯(lián)系電話：0513-87312090；電子郵箱：1641886118@qq.com。

如皋市人民政府

2023年11月9日

如皋市住宅物業(yè)管理辦法

（征求意見(jiàn)稿）

第一章總則

第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條我市商品房小區(qū)、保障房（安置房）居住區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。

老舊小區(qū)、零星分散住宅樓棟和不具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。

具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)鼓勵(lì)實(shí)行物業(yè)管理。

第三條物業(yè)管理在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，遵循黨建引領(lǐng)、主管部門(mén)監(jiān)督管理、屬地政府具體負(fù)責(zé)、職能部門(mén)齊抓共管、業(yè)主自治和專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的協(xié)同工作原則。

第四條物業(yè)服務(wù)行業(yè)享受省、市對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)稅收、用工就業(yè)、人員保險(xiǎn)與培訓(xùn)等方面的扶持和激勵(lì)政策，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)項(xiàng)目過(guò)程中，配備智能化產(chǎn)品、科技型人才，采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條市城市管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市城管局）是本市物業(yè)管理主管部門(mén)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核評(píng)優(yōu)等工作，主要職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)管理和現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策，指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施自律性規(guī)范；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)用房竣工驗(yàn)收，參與新小區(qū)的綜合驗(yàn)收；

（三）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展承接查驗(yàn)活動(dòng)，負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)工作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定期考核、信用評(píng)定、星級(jí)評(píng)定以及評(píng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)；

（五）負(fù)責(zé)前期物業(yè)招標(biāo)的監(jiān)管和備案，負(fù)責(zé)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批；

（六）負(fù)責(zé)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集、使用及監(jiān)管工作；

（七）負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核；

（八）負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）的備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核；

（九）依法查處物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中涉及市城管局職能的違法行為；

（十）履行物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條公安、發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、城市管理、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、人民防空、消防救援等相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，建立物業(yè)投訴處理制度，會(huì)同市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)職責(zé)事項(xiàng)和聯(lián)系方式，依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等公共服務(wù)單位對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)由其管理的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營(yíng)及安全負(fù)責(zé)，定期檢查維護(hù)。

第七條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，明確物業(yè)管理工作的職能部門(mén)，配備專(zhuān)職工作人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理與基層社會(huì)治理深度融合。主要職責(zé)為：

（一）負(fù)責(zé)引導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)搭建以黨建為引領(lǐng)的綜合平臺(tái)，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用；

（二）負(fù)責(zé)小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)的籌備和選舉工作，組織任期屆滿的業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展換屆選舉工作；

（三）建立投訴處置機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛；

（四）制訂住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出應(yīng)急預(yù)案，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違反規(guī)定、擅自終止物業(yè)服務(wù)等行為造成突發(fā)失管狀態(tài)的處置；

（五）協(xié)助市城管局開(kāi)展對(duì)物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）的考核及評(píng)先創(chuàng)優(yōu)等工作；

（六）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)和義務(wù)；

（七）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)突發(fā)公共事件的應(yīng)對(duì)，落實(shí)市人民政府依法采取的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）開(kāi)展應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持；

（八）其他應(yīng)當(dāng)開(kāi)展的物業(yè)管理工作。

第八條社區(qū)居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，主要職責(zé)為：

（一）負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)日常管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）依據(jù)法律法規(guī)開(kāi)展業(yè)主自治；

（二）依托社區(qū)黨組織，建立聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（三）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的選舉或換屆等工作；

（四）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的網(wǎng)格巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)制止違法建設(shè)。協(xié)助市城管局、生態(tài)環(huán)境局、公安局、消防救援大隊(duì)等行政機(jī)關(guān)做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境污染整治、治安防范和消防隱患排查等執(zhí)法工作；

（五）協(xié)助開(kāi)展其他物業(yè)管理相關(guān)工作。

第九條如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，定期開(kāi)展物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，協(xié)助市城管局做好信用信息管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同履約管理，推動(dòng)全市物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、品牌化，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提升整體服務(wù)水平。

第二章業(yè)主和業(yè)主組織

第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主大會(huì)）會(huì)議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。

第十一條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于十五日。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。市城管局負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的范本。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

第十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向市城管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）辦理備案。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

第十三條業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)七日前告知全體業(yè)主，同時(shí)應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照業(yè)主大會(huì)籌備組。

換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)成員出缺的，按照法律法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定遞補(bǔ)或者重選。

第十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后因故未換屆的，應(yīng)當(dāng)將印章、財(cái)務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議記錄、文書(shū)檔案等資料移交社區(qū)居（村）民委員會(huì)進(jìn)行保管，原業(yè)主委員會(huì)成員違規(guī)使用印章或拒不移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)協(xié)助移交。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，建立財(cái)務(wù)收支、日常運(yùn)行、檔案資料等管理制度，妥善保管小區(qū)基礎(chǔ)資料和相關(guān)會(huì)計(jì)資料，規(guī)范日常運(yùn)行。

第十七條業(yè)主委員會(huì)依法應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的信息，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄等顯著位置公布，或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他方式公開(kāi)。

第十八條市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）定期對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行考核，業(yè)主委員會(huì)考評(píng)結(jié)果不合格的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)責(zé)令整改。

業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促限期召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

第十九條有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開(kāi)展工作，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的。

第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，市城管局應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十一條物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，符合成立業(yè)主委員會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)組織成立業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第三章物業(yè)準(zhǔn)入與退出管理

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，根據(jù)小區(qū)品質(zhì)、規(guī)模等因素，綜合考慮確定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)向市城管局備案。

第二十三條建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)依托如皋市公共招投標(biāo)平臺(tái)實(shí)施。

鼓勵(lì)業(yè)主自治組織通過(guò)如皋市公共招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主自治組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，屬地街道（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)參與并監(jiān)督。

第二十四條物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)屬地街道（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同中價(jià)格部分，向市發(fā)展改革部門(mén)備案。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定，單方終止履行合同，惡意退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

機(jī)關(guān)事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)教育引導(dǎo)所屬公職人員積極支持小區(qū)物業(yè)管理工作，及時(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。

第二十六條經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)在收到提議之日后1個(gè)月內(nèi)應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。

第二十七條物業(yè)服務(wù)合同期間，若一方要求提前解除合同的，按下列要求辦理：

（一）提出提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方，同時(shí)報(bào)告市城管局、所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及屬地社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

（二）合同雙方就提前解除合同事宜應(yīng)達(dá)成一致意見(jiàn)，或訴請(qǐng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決。

（三）雙方同意提前解除合同或經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決解除合同的，建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（四）提前解除合同的要求未經(jīng)雙方協(xié)商同意，或未經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（五）在選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得以雙方同意解除合同為由退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

第二十八條符合物業(yè)服務(wù)合同終止條件的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前一個(gè)月，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收支情況。

（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交下列資料和財(cái)物：

1.利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場(chǎng)地等經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、所得收益的收支情況明細(xì)賬和余額。2.剩余的前期物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)、所購(gòu)買(mǎi)的物資、物業(yè)管理用房以及屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物。3.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車(chē)庫(kù)，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料。4.共用設(shè)施設(shè)備清單。5.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。6.業(yè)主名冊(cè)和業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。7.實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。8.其他相關(guān)材料。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。

第二十九條建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度，如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定出臺(tái)行業(yè)履約管理規(guī)范，明確物業(yè)履約保障的方式、方法。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出或期滿不再提供服務(wù)，尚未重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況選擇專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員做好小區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)履約保障制度對(duì)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，小區(qū)二次供水、電梯運(yùn)行等產(chǎn)生的公共能耗費(fèi)用有約定的從其約定，未約定的由業(yè)主共同分?jǐn)?；物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任無(wú)法確定責(zé)任人時(shí)，由全體業(yè)主承擔(dān)；應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的，由應(yīng)急服務(wù)單位承擔(dān)責(zé)任。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過(guò)六個(gè)月。應(yīng)急服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。

第三十一條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的，由市城管局責(zé)令其限期撤出和移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的，有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第三十二條建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)項(xiàng)目管理的有序性、持續(xù)性、長(zhǎng)效性，慎用辭退權(quán)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問(wèn)題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性。

第四章物業(yè)承接與服務(wù)

第三十三條商品房辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證或預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同，相關(guān)備案證明在房屋實(shí)施現(xiàn)售或預(yù)銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)在銷(xiāo)售大廳等顯著位置進(jìn)行公示。

第三十四條前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以列明，由建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》前交納，主要用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)款專(zhuān)用。

前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)為：項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的為0.8元/㎡，10萬(wàn)平方米以上的每增加1萬(wàn)平方米開(kāi)辦費(fèi)增加0.5萬(wàn)元。

第三十五條建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)通知供水、供電、供氣、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位參加；專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，為業(yè)主提供服務(wù)，直接向最終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，費(fèi)用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)；尚在保修期內(nèi)的，費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

在物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)并移交相關(guān)資料。未移交的資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第三十七條鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展承接查驗(yàn)活動(dòng)，可邀請(qǐng)市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）工作人員及業(yè)主代表參加。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，無(wú)法及時(shí)修復(fù)的，應(yīng)書(shū)面承諾修復(fù)的期限、責(zé)任部門(mén)和修復(fù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)到市城管局辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)，備案后五日內(nèi)將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并在交房時(shí)書(shū)面告知業(yè)主查驗(yàn)情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)的，由市城管局責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)投標(biāo)文件中承諾的內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、人員配備標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得隨意變更投標(biāo)文件中明確承諾配備的專(zhuān)業(yè)崗位人員，因故確需變更的，應(yīng)及時(shí)將變更信息向小區(qū)業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及市城管局告知。

第四十條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。

第四十一條市發(fā)改委會(huì)同市城管局按照價(jià)格管理權(quán)限，每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，定期聯(lián)合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)價(jià)相符情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

第四十二條住宅物業(yè)人防工程按《如皋市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程不得出售、附贈(zèng)。平時(shí)用作停車(chē)位的，出租的租賃期限不得超過(guò)三年。

人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位收取的汽車(chē)停放費(fèi)、租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，單獨(dú)列賬，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車(chē)管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的70%納入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；

（二）監(jiān)控、電梯、消防、有限空間、綠地等共有部分檔案及其管理運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）房屋裝飾裝修管理資料；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱等書(shū)面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市城管局有權(quán)查閱前款規(guī)定的相關(guān)檔案和資料。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電費(fèi)分?jǐn)傄约拔飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)車(chē)位的收益收支情況；

（六）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r；

（七）物業(yè)承接查驗(yàn)情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公示；第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每年公示一次；第七項(xiàng)在辦理承接查驗(yàn)備案后公示，公示時(shí)間不少于六十日。

第五章物業(yè)使用和維護(hù)

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全管理制度，采取必要的安全保障措施，配置必要的安全防范設(shè)施及物資。發(fā)現(xiàn)重大事故隱患、發(fā)生安全事故及其他緊急事件時(shí)，按照規(guī)定做好相關(guān)工作并及時(shí)向地社區(qū)居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門(mén)報(bào)告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量或履行相應(yīng)義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防通道和疏散通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理施劃車(chē)位、規(guī)范車(chē)輛秩序。車(chē)輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道等，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。

第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、申請(qǐng)人身份證、裝飾裝修方案、業(yè)主同意裝飾裝修物業(yè)專(zhuān)有部分，或者其他涉及專(zhuān)有部分安裝、維修及高空作業(yè)的書(shū)面意見(jiàn)等申報(bào)材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議和安全承諾書(shū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主提交的裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審核，告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

業(yè)主、物業(yè)使用人存在違法使用物業(yè)、拒不辦理申報(bào)登記違規(guī)裝飾裝修、實(shí)施違法建設(shè)等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益行為的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約及時(shí)采取勸阻、制止、禁止施工人員和建筑裝飾材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等必要的管理措施。對(duì)勸阻、制止不了的，應(yīng)及時(shí)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市城管局或者公安機(jī)關(guān)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)應(yīng)予以支持。

第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行物業(yè)保修期內(nèi)的保修職責(zé)。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

第五十條業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行年度審計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予配合，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于七天。

第五十一條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變房屋外觀；

（三）侵占、損壞樓道、公共綠地等物業(yè)共有部分；

（四）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車(chē)通道和安全出口；

（七）超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者產(chǎn)生振動(dòng)；

（八）在公共門(mén)廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)自行車(chē)；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞電梯及其安全保護(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備；

（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六章物業(yè)監(jiān)管和考核

第五十二條建立執(zhí)法協(xié)同和執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)查處住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的違法行為。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益；

（三）采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催收物業(yè)費(fèi)；

（四）非法收集、使用、傳輸、買(mǎi)賣(mài)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主個(gè)人信息；

（五）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

（六）挪用、侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主公共收入；

（七）擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；

（八）擅自惡意撤出或者被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者非法進(jìn)駐造成物業(yè)管理混亂的。

（九）與業(yè)主委員會(huì)成員串通，損害業(yè)主利益；

（十）終止服務(wù)撤出時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主共有的檔案資料、物品、資金等；

（十一）損害業(yè)主合法利益的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上述行為之一的，市城管局應(yīng)取消其星級(jí)評(píng)定資格，已被評(píng)為星級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接予以撤銷(xiāo)，當(dāng)年年底不得列入評(píng)先評(píng)優(yōu)序列，其管理的物業(yè)項(xiàng)目二年內(nèi)不得參與國(guó)家、省、市的物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目等評(píng)選活動(dòng)。

第五十四條市城管局應(yīng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對(duì)季度大物業(yè)考核得分靠后、物業(yè)矛盾糾紛投訴工單較多經(jīng)查實(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，提高檢查比例和頻次，督促企業(yè)限期整改。

對(duì)限期整改不力或拒不整改的，進(jìn)行公開(kāi)通報(bào)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可向業(yè)主大會(huì)提出解除物業(yè)服務(wù)合同或者不再續(xù)約的建議。

第五十五條市城管局應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為、相關(guān)考核結(jié)果和行政處罰情況記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息和信用等級(jí)評(píng)定之中，結(jié)果報(bào)送上級(jí)主管部門(mén)備案，信用評(píng)價(jià)結(jié)果適時(shí)向社會(huì)公開(kāi)。

相關(guān)主體可將信用評(píng)價(jià)結(jié)果與選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛鉤，鼓勵(lì)對(duì)信用等級(jí)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)先優(yōu)薪錄用，實(shí)行守信激勵(lì)、失信懲戒，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。

第五十六條商貿(mào)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、專(zhuān)業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，參照本辦法執(zhí)行。

第七章附則

第五十七條本辦法由市城管局負(fù)責(zé)解釋。

第五十八條本辦法自公布之日起施行，皋政規(guī)〔2010〕2號(hào)文件同時(shí)廢止。